Cam Balkon Sahipleri Dikkat! Zorunlu Söküm Başlıyor!
Türkiye'de milyonlarca konut sahibi ve kiracıyı etkileyecek hukuki reformlar yeni bir safhaya geçiş yaptı. Yargıtay'ın verdiği son emsal niteliğindeki karar, apartmanlarda kat maliklerinin kendi isteklerine bağlı olarak gerçekleştirdiği dış cephe değişikliklerine sert yaptırımlar uyguluyor. Yüksek mahkeme, binanın mimari projesine aykırı olarak yerleştirilen cam balkon sistemleri ile zemin katlara konulan demir parmaklıkların, komşuların şikayeti üzerine kaldırılmasına karar verdi. Bu hüküm, kat mülkiyeti hukukunda ortak alan tanımının sınırlarını belirlerken, gayrimenkul sektöründe de önemli bir etki yarattı.
Son birkaç yılda, güvenlik endişeleri dolayısıyla zemin katlara takılan demir korumaların yanı sıra, yaşam alanlarını genişletmek amacıyla yapılan cam balkon uygulamaları oldukça yaygın hale gelmişti. Ancak mahkeme, bu tür yapıların binanın dış estetiğini bozduğunu ve izin alınmadan inşa edildiğini vurguladı. Sulh Hukuk Mahkemelerine yapılacak tek bir başvuru ile eski duruma getirme işleminin başlatılacağı kaydedildi. Bu kararın ardından Türkiye genelindeki birçok binada izinsiz gerçekleştirilen tadilatların tek tek sökülmesi bekleniyor.
Dış Cephede Ruhsatsız Değişiklikler Geçersiz Sayıldı
Yargıtay'ın incelemesinde temel hukuki dayanak olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde belirlenen mimari bütünlük kuralı belirlendi. Bu mevzuata göre, kat malikleri gayrimenkulün ana yapısını, mimari projesini ve dış görünüşünü titizlikle korumakla yükümlüler. Onaylı mimari projede mevcut olmayan, bina dış cephesine sonradan eklenen ve ana yapının görünümünü etkileyen herhangi bir müdahale hukuki bir ihlal olarak nitelendiriliyor. Bu bağlamda projesiz yapılan cam kapama veya demir ekleme işlemleri yasa dışı kabul ediliyor.
Apartman yaşamında sık karşılaşılan bireysel tadilatlar, özel mülkiyet sınırlarının aşılmasına ve ortak alan haklarının ihlaline sebep oluyor. Yüksek mahkeme, balkonların tapu kayıtlarında bağımsız bölümün iç alanı olarak değil, binanın dış cephesiyle bütünleşmiş ortak kullanım alanı şeklinde tanımlandığına dikkat çekiyor. Bu nedenle, bir daire sahibinin kendi balkonunda istediği mimari değişikliğini yapma hakkı yok. İzin alınmadan gerçekleştirilen tüm uygulamalar, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal ettiği gerekçesiyle söküme tabi tutulabiliyor.
Cam Balkon Sistemlerinde Beşte Dört Çoğunluk Koşulu
Ev sahipleri arasında şeffaf veya katlanabilir malzemelerin yasal mevzuatın dışında olduğu yönünde yaygın bir yanlış anlama mevcuttu. Ancak Yargıtay kararı, kullanılan malzemenin türüne bakılmaksızın tüm balkon kapatma işlemlerinin aynı hukuki kurallara tabi olduğunu kesin bir şekilde ortaya koydu. Balkonun alüminyum, PVC veya camla kaplanmasının yasal sorumluluğu ortadan kaldırmadığı vurgulandı. Yapılan işlemin kalıcı olup olmadığı da mahkemenin tutumunu değiştirmiyor.
Bina yönetim planında açık bir madde yer almadığı sürece, bir daire sahibinin balkonunu kapatabilmesi için kat maliklerinin en az %80 oranında yazılı onayını alması zorunlu. Bu oranın sağlanmadığı veya apartman genel kurulunda resmi karar defterine kaydedilmediği tüm cam balkon sistemleri kaçak yapı olarak değerlendiriliyor. Ayrıca, tek bir komşunun dahi itiraz ederek dava açması durumunda mahkeme, projeye uygun olmayan bu sistemlerin tamamen kaldırılmasına hükmediyor.
Zemin Kat Parmaklıklarının Güvenlik ve Tırmanma Riski
Zemin ve ilk katta yaşayan vatandaşların hırsızlık gibi olaylara karşı aldığı demir parmaklıklar da Yüksek mahkeme tarafından incelemeye alındı. Kararda, maliklerin kendi can ve mal güvenliklerini koruma isteklerinin makul olduğu ancak bu durumun üst katlardaki komşuların güvenliğini tehlikeye atmaması gerektiği ifade edildi. Özellikle yatay veya bombeli tasarıma sahip demir parmaklıkların, hırsızlar için kolay bir tırmanma aracı oluşturduğu tespit edildi.
Mahkeme, bir daire sahibinin kendi güvenliğini sağlarken diğer kat maliklerinin emniyetini tehlikeye sokamayacağını net bir şekilde belirtti. Tırmanmaya uygun tasarımda olan demir korumalar, güvenlik sağlamaktan ziyade binada geniş bir güvenlik açığı yaratması nedeniyle söküm listesine alındı. Zemin kat sahiplerinin demir parmaklık yaptırabilmesi için tüm binanın mimari onayını alması ve üst katlara erişimi kolaylaştırmayacak özel tasarımlar yapması gerekecek.
Mahkemelerin Söküm Kararında Dikkate Aldığı Temel Nedenler
Yargı organlarının eski hale getirme davalarında söküm kararı verirken göz önünde bulundurduğu kriterler ayrıntılı olarak belirlendi. İlk ve en önemli neden, binanın onaylı mimari ruhsatına aykırılık olarak gösteriliyor. Belediye arşivlerinde yer alan orijinal projede bulunmayan ve bina estetiğini bozan her türlü müdahale mahkemeler tarafından doğrudan iptale yol açıyor. Ruhsata aykırı yapılan her türlü ekleme, binanın özgün mimarisini bozduğu gerekçesiyle yasal korumadan yoksun kalıyor.
Bir diğer önemli neden ise kat maliklerinin %80 oranındaki yazılı izin belgesinin sunulamaması. Dava sürecinde davalı tarafın bu belgeyi ibraz edememesi durumunda mahkemeler, başka bir inceleme gereği duymadan söküm kararı verebiliyor. Ayrıca parmaklıkların dikey yerine tırmanmaya uygun bir biçimde monte edilmesi ve bina genelinde estetik uyumsuzluk yaratması da kararların hukuki dayanağını oluşturuyor. Bu kriterlere uymayan tüm yapıların tahliye ve söküm masrafları, işlemi yaptıran daire sahibinin sorumluluğuna yüklenecek.
